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1. Einleitung

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist es üblich, bestimmte Nebenkosten (Betriebskosten) als Vorausszahlung zu entrichten und jährlich abzurechnen.

Gesetzliche Regelungen dazu gibt es in §§ 556 und 556a BGB (Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, Inkrafttreten 01.09.2001).

Gemäß § 556 III S. 1 1. HS BGB sind die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 III S. 2 BGB). Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen gemäß § 556 III S. 3 1. HS BGB. Hiervon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 556 IV BGB).

• Beispiel: Das Mietverhältnis beginnt am 1.3.2001. "Abrechnungszeitraum jährlich" heißt, dass die Abrechnung für jedes Kalenderjahr zu erfolgen hat. Es muss also zum Jahresende abgerechnet werden. Die Fristberechnung bestimmt sich im übrigen nach den §§ 186 ff. BGB. Eine Übergangsregelung für das Jahr 2001 gibt es nicht.

Frage: Stimmt das Beispiel so?

• Es muss nicht unbedingt das Kalenderjahr sein. Es kommt auf die Vereinbarung an, also geht z.B. auch März-Februar.
• Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum von längstens 12 Monaten; die Parteien können auch kürzere Zeiträume vereinbaren. Üblicherweise ist Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, mit der Folge, dass für Mietverhältnisse, die innerhalb eines Kalenderjahres beginnen, anteilig für den Mietzeitraum abzurechnen ist. Es kann aber auch jeder andere, längstens 12 Monate dauernde Zeitraum (individuell) vereinbart werden. In Mietverhältnissen über gewerblich genutzten Räumen gilt § 556 BGB nicht (weil in §§ 578 BGB nicht aufgeführt); dort sind andere Vereinbarungen möglich.

• Fristwahrung: Die Frist des § 556 III S. 3 1. HS BGB ist nicht gewahrt, wenn die Abrechnung des Vermieters an schweren formellen Fehlern leidet. Man spricht dann von einem Abrechnungsversuch. Wird dieser Abrechnungsversuch nach Ablauf der Jahresfrist nachgebessert, ist der Vermieter mit der Geltendmachung der Ansprüche ausgeschlossen. Der Mieter muss nicht nachzahlen.

  • Beispiel: Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2002, der Vermieter wirft dem Mieter gegen Ende Dezember 2003 eine Abrechnung ein. Die Abrechnung enthält weder Absender noch Briefkopf, ist nicht unterschrieben und gibt den Abrechnungszeitraum nicht an. Durch diese Abrechnung ist die Frist nicht gewahrt, bessert der Vermieter im Januar 2004 nach, muss der Mieter trotzdem nicht nachzahlen.
• Anders aber bei einer formell korrekten Abrechnung, die nur hinsichtlich einzelner Punkte falsch ist. Derartige Fehler kann der Vermieter auf Beanstandung des Mieters hin nachbessern, auch wenn dann die 12 Monate schon rum sind.
  • Beispiel: Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2002, am 24.12.2003 wirft der Vermieter die Abrechnung beim Mieter ein. Im Januar 2004 stellt sich heraus, dass die Hausmeisterkosten zu hoch angesetzt waren. Der Vermieter kann die Abrechnung nachbessern, die Frist hat er durch Abrechnung vor dem 31.12.2003 gewahrt.

2. umlagefähige Betriebskosten

• Wasserversorgung und -entsorgung
• Betrieb einer
  • zentralen Heizungsanlage
  • zentralen Warmwasseranlage
  • zentralen Brennstoffversorgungsanlage
  • Personenaufzugs
• eigenständige gewerbliche Lieferung von
  • Wärme
  • Warmwasser
• Reinigung und Wartung von
  • Etagenheizungen
  • Warmwassergeräten
  • Schornstein
• Straßenreinigung
• Müllentsorgung
• Gebäudereinigung
• Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung, Allgemeinstrom
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Gemeinschaftsantenne, bzw Verteiler für Kabelnetz

3. nicht umlagefähig

• Verwaltungskosten (in der Miete enthalten)
• Reparaturkosten

4. Links zum Thema Nebenkostenabrechnung

• Internetratgeber Recht Allgemeinverständliche und ausführliche Infos zum Thema Nebenkostenabrechnung im Mietrecht. Mit großer Stichwort-Suche.

• Blog für die Immobilienwirtschaft Umfassende und laufend aktualisierte Informationen, Tipps und Checklisten rund um die Immobilienwirtschaft.

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