IMMOBILIENKAUF IN FRANKREICH - NOTARIELLES VERFAHREN

Die folgenden Informationen über das notarielle Verfahren des Immobilienkaufs in Frankreich dienen Ihrer Orientierung und werden ohne Gewähr wiedergegeben. Im Zweifel fragen Sie bitte einen Notar oder einen Juristen. Der Immobilienerwerb erfolgt in Frankreich i.d.R. in zwei Schritten:

1.Das „Verkaufsversprechen“ - die „Promesse de vente“: In diesem i.d.R. vor einem Notar abgeschlossenen Vorvertrag verspricht der Verkäufer und Eigentümer der Immobilie, dieselbe an den „Kaufkandidaten“ zu den präzise aufgeführten Bedingungen innerhalb einer vereinbarten Frist zu verkaufen. Der Verkäufer stellt den Verkauf ein und hat nach der Zeichnung der „Promesse de vente“ i.d.R. keine Möglichkeit mehr, unilateral vom Verkauf zurückzutreten. Der Kaufkandidat bindet sich, in dem er eine Anzahlung, i.d.R. von 10% des Kaufpreises bezahlt. Dieser Betrag bleibt treuhänderisch beim Notar. Er hat nach der Zeichnung der „Promesse de vente“ das Recht, den Kauf zu vollziehen oder auch nicht. Wenn er zurücktritt und den Kauf nicht realisiert, erhält der Verkäufer die Anzahlung als „Stillhalteentschädigung“, andernfalls wird dieser Betrag dem Kaufpreis angerechnet. Nach der Zeichnung des „Verkaufsversprechen“ prüft der Notar die Akte und klärt alle notwendigen Fragen, beispielsweise „ob der Verkäufer Eigentümer ist“, Rechte Dritter, Vorkaufsrechte, Hypotheken, Fragen bezüglich der Kommune, usw. Meine Empfehlung: In Frankreich ist es üblich, dass bei Immobilientransaktionen sowohl Käufer als auch Verkäufer ihren eigenen Notar beauftragen.

2.Die Zeichnung des Kaufvertrags, - die „acte de vente“: Wenn alle Fragen vom Notar geklärt sind, kommen die beiden Parteien erneut zusammen und unterzeichnen den eigentlichen Kaufvertrag, die „acte de vente“. Der Käufer bezahlt den restlichen Kaufpreis plus Nebenkosten an den Notar, der nach Abzug seines Honorars sowie Steuern und Abgaben den Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt. Gleichzeitig wird die Eigentumsübertragung der Immobilie vollzogen und der Käufer wird Eigentümer der Immobilie.

3.Die „Kreditklausel“: Der Käufer kann bei der Zeichnung der „Promesse de vente“ angeben, dass er zur Finanzierung seiner Akquisition einen Kredit benötigt. Falls er dabei die so genannte „Kreditklausel“ anwendet und hinterher den angefragten Kredit von den Banken nicht erhält, wird die „Promesse de vente“ aufgelöst und er erhält seine Anzahlung zurück. Wird die Klausel nicht angewendet, erhält der Verkäufer diesen Betrag als „Stillhalteentschädigung“. Meine Empfehlung: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie Ihren Käufer vorher fragen, ob er einen Kredit benötigt und nach Möglichkeit die Anwendung dieser Klausel abwenden.

4.„Compromis de vente“: alternativ zu dem oben beschriebenen Verfahren gibt es diese Möglichkeit des Immobilienkaufs, von der ich aber abrate.

5.Größenangabe nach „loi Carrez“: seit dem 19. Juni 1997 schreibt das französische Gesetz zwingend vor, dass beim Verkauf von Immobilien in „Teileigentum“ ( „en copropriété“), welche größer als 8m² sind, die Größe angegeben werden muss. Wenn die Angabe in den Verträgen fehlt, kann der Käufer innerhalb gewisser Fristen die Rückgängigmachung des Kaufes verlangen. Wenn die tatsächliche Größe der Immobilie mehr als 5%nach unten von der im Vertrag Angegebenen ist, kann der Käufer innerhalb festgesetzter Fristen eine Minderung des Kaufpreises im selben Verhältnis verlangen. Es gibt genaue Vorschriften, wie gemessen werden muss. Meine Empfehlung: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, wenden Sie sich am besten an einen Geometer oder Architekten, der Ihnen Ihr Objekt ausmisst und die Größe in einem Dokument mit Stempel und Unterschrift bestätigt. - Vorsicht! Wenn Sie selbst Hand anlegen wollen und im Sinne des Gesetzes „falsch“ messen, drohen die erwähnten Konsequenzen!

6.Zertifikate über Blei, Asbest und Termitenbefall: Um diesen Gefährdungen entgegenzutreten, verlangt der französische Gesetzgeber beim Verkauf hierüber Analysen. Meine Empfehlung: Für diese Untersuchungen gibt es in Paris Spezialunternehmen, die diese Untersuchungen für Sie übernehmen.

7.„Société civile immobilière“ (SCI): Beim Kauf einer Immobilie bietet sich diese Form der Eigentümerschaft an. Dabei wird eine Gesellschaft, die so genannte „SCI“ gegründet, welche ins Handelsregister eingetragen wird und eigene Statuten hat. Die Gesellschaft SCI ist Eigentümerin der Immobilie und die Gesellschafter sind Eigentümer der Anteile der SCI (vergleichbar mit Aktien). Eine SCI hat in verschiedenen Fällen steuerliche Vorteile. Es ist durchaus ratsam, vor dem Kauf mit einem Steuerberater über dieses Modell zu sprechen. 8.Mandat: Bitte beachten Sie, dass das französische Recht die Zeichnung eines schriftlichen Maklervertrages, eines so genannten „Mandat“ zwingend vorschreibt. Weiter Informationen auf meiner deutschen Empfangsseite: http://www.khs.fr/index2.cfm?langue=DE und auf meinem 'KHS Paris Blog' http://www.khs.fr/Blog.cfm

externe Informationen

Auf dem Portal http://www.factoring-mittelstand.de erhalten Sie weitere Informationen über Finanzierungen.

Auf dem Rechtsportal jura-basic.de erhalten Sie weitere Informationen zum Kaufvertrag